<案例中的建物
法院見
收到地方法院通知書,目的為調解。通知函要求:"請提出證物原本。請提出X科技股份有限公司最新公司變更登記事項卡、X科技股份有限公司之法定代理人最新戶籍謄本(記事欄不得省略)。"
依法院規定的時間出庭。法院總是一個案件接著一個案件逐一審理,原告和被告就在法庭外等待,彼此盡可能不要說話,不坐在一起,雙方互看對方不爽,隨時都會爆發口角,真是冤家路窄。
出庭前,在等候處,韓國房客的代表說:"我們來和解!"
房東說:"妳是誰?"
她給房東一張名片,原來她是在大樓做廣告的律師事務所的法務,不具律師資格。法務指著手提袋說:"欠你的租金還給你,再加一點利息。這裡有$30,000,願意和解的話就給你。"
房東抱怨:"才$30,000塊啊?只有租金啊?金額不夠!"房東微踢一腳把她趕走。
房東當場拒絕,韓國房客誠意不足,金額不夠庭外和解。這時律師剛趕過來,破口大罵房東的不是,手指著原告,誓不兩立,引起警察注意。他一臉黝黑,不是曬太陽的結果,而是壞事做太多,面相很差。
律師罵:"我跟你長輩講過你呕!他們說你的壞話!我可以在法院上做為證據!"律師恐嚇原告。律師要說謊也不打草稿。房東懶著跟氣極敗壞的律師胡鬧,反正只要台面上贏,台面下輸也無妨。
銀行會催繳房貸,大樓的管委會也發存證信函來,這都逼房東要以正常手法來追索應有的價金。不一會兒,法院鈴聲響起,房東叫:"時間到了!走啦!法院講啦!"
法院為是非之地,大小聲不斷,口角是非特多,正面衝突白熱化,無辜的連帶保證人也要捲入戰局。
被告韓商科技公司請律師全權出庭應訊,結果律師請法務人員出席,法務人員沒有證件,無法出庭應訊,只得坐在旁聽席,律師也沒有證件代表被告,只得坐在旁聽席,這看在原告的眼裡,真是笑死人。如果房東是被告,一定要馬上換掉無法出庭的律師,也絕不讓法律素養不足的法務代表應訊。
第一次被告無證件,法官下令下回重新開庭審理。再一次,房東證件不足,法官宣佈下次開庭審理,日期在下個月。房東回家後,先安撫無知的長輩,要求此事不要過問,長輩同意。日後,律師打電話來,長輩一律表明不知情,不知道,不要問。這使得律師只能找當事人,而不能用"鄉村包圍城市"的攻勢。
一個月後,再次出庭應訊。審判長看到新面孔,說:"你是誰?我怎麼沒看過你!"
"我是被告的律師!上次我有出庭作證!"
房東馬上抗辯:"審判長!他上次沒有來!"
法官看他沒有證件,說:"你請坐!請坐!"
律師說:"我這次沒有帶證件!下次會補過來!請這次讓我答辯!"
法官說:"請坐!請坐!"
律師就安安靜靜地乖乖坐在旁聽席。律師拿客戶的錢,卻無法替客戶爭取利益,沒帶證件,連代表權都無法證明,這律師不知是怎麼當的。
法務講話不具火藥味,沒有攻擊性,也不會強詞奪理,其實也無理站不住腳。她不是當事人,完全沒有經手此事,許多細節一概不知,只能簡短地回答。
法官前,房東對連帶保證人說:"我不想告你,你是無辜的。"但必竟還是在法院見。誰叫那員工要幫老闆作保,老闆跑路就變被告。
平日大家都在為五斗米折腰,突然要放下工作上法院,實在勞民傷財,曠日廢時,但房東也要為五斗米折腰,請法官大人主持正義,因為若不如此,銀行和管委會將訴諸法律,請法院強制執行。
數天後,原告收到法院民事裁定,上面寫著:
……本院裁定如下:
本件應再開言詞辯論,特此裁定。
以上正本證明與原本無異。
本裁定不得抗告。
原本是調解,但上次出庭氣氛惡劣,現法院裁定改為言詞辯論。又一次開庭審理。被告韓商聘請的兩名律師,伶牙利齒,態度惡劣。律師明明知道違約,還是要替韓國房客鬼扯,正義擺一邊,利益放中間,把黑的講成白的,咒罵原告。律師拿好人的錢,就做好事;拿壞人的錢,就做壞事。律師不管委託人是否有罪,無論如何就是要幫委託人逃罪。律師是認錢不認是非,與電視上演得惡形惡狀完全一樣。他們兩人在開庭結束後,才來法院,就在法院外的大馬路旁,破口大罵原告:"你去給車撞死啦!"大家怒目相視,破口大罵,彼此有不共戴天之仇,最後不歡而散。房東很高興律師惱羞成怒,不畏律師恐嚇。若非警察在,絕對會全武行上演。
這讓人想起一個美國的笑話:如果發行律師的紀念郵票,美國人不知道要將口水塗在郵票的正面或背面。
房東每次都要到當地警察局,領法院寄來的公文信件。
又一次開庭時,房東拿出被告律師的民事辯論旨意狀,其陳述:……締約時所為對話之意思表示,而對話人為意思表示者,其意思表示,以相對人了解時,發生效力。準此,原告猶據契約書第18條之約定請求賠償,洵屬無據,殊非有理。退萬步言之,原告主張依據第18條之約定:"租賃期間內乙方(即被告)若擬提前遷離他處,乙方應賠償甲方(即原告)一個月租金,乙方絕無異議。"從文義觀之,乙方提前終止契約事,乙方僅須賠償甲方一個月租金,甲方仍負有返還乙方押金(三個月),始符合原告主張第18修文義約定。
次查,被告於X月5日給付當月租金,於X月15日即交付房屋予原告,並於同月25日將鑰匙返還予原告,並無原告所執積欠半個月租金情事。
房東表明:此契約為押金二個月,並非三個月。當月下旬才給半個月,X月15日並無交付房屋予原告。且根據契約,乙方(承租方)若未租賃期滿而搬遷,乙方(承租方)須負責尋找承租人續租,直到租約期滿為止。另外,乙方(承租方)若提前終止租賃,無承租人續租,甲方(出租方)得不歸還押金。還有,甲方(出租方)附四台冷氣,鑰匙四隻,退租時一併歸還,冷氣回復原狀。但房客未鑰匙全數歸還,以及冷氣未回復原狀,故與事實不符,房客都在說謊。
此後每次開庭審理,房東先簽收律師的答辯狀,準備下次答辯。房東先就上回律師的答辯狀提出意見,表示與事實不符,造假之處重重。新收到的答辯狀等回去後再看,發現皆與事實不符,許多都在造假,足見律師昧著良心做事,只求勝訴,毫無道德可言。律師寫得答辯狀,真是文言文,讓人摸不著頭腦。
辦公大樓的其他房客標準契約,均付管理費、車位清潔費給管委會,唯獨被告聲明不應付。當初簽約也口頭言明房客須付管理費、車位清潔費,雙方均同意。
出庭前,都有漫長的等待,總經理和連帶保證人一直在討論如何為自己辯解。被告律師都是派法務出庭應訊,這讓房東看在眼裡,嘲笑被告花大錢請小官做事。
每次出庭,原告說實話,檢附書面證具,以茲佐證。律師的書面聲明一再說謊,做偽證,答辯狀與事實不符,錯誤一堆,無恥之極,均遭到原告以書面證具否認。律師寫得臉不紅,氣不喘,不要臉到家,難怪地獄有許多律師。
再次開庭,法官問:有沒有什麼要補充的?房東拿出上回收到的民事辯論旨意狀,上面寫著:案號:86年度……
房東:"年度寫錯了。"
奉 鈞長指示對本案爭點予以答辯如下:
一、本件承租人為何人?
案房屋租賃契約書載明承租人為XX科技股份有限公司法定代理人無誤。
房東:"因為總經理當初也在承租人處簽約,故承租人應包括總經理。公司法規定,有限、股份有限公司之董事為當然負責人。總經理同時也是董事,故他也是公司法定代理人。"
二、管理費、車位清潔費依據理由?應由誰付?
兩造簽定租賃契約時,原告未盡告知管理費,車位清潔費負擔之表示,從而無約定由被告負擔上開費用。……承租使用該屋,期間長達9個半月,若須被告負擔管理費及車位清潔費,為何從不見原告向被告催收管理費?清潔費?又為何管理委員會亦未曾向被告催收管理費及清潔費?可證被告並無須負擔前開款項之義務。又管理費及車位清潔費之收取權應屬管理委員會,非屬原告。
綜上原告向被告請求管理費等請求權於法無據。
房東檢附管委會的文件,回答:"簽約當時,有告知韓國董事長管理費、車位清潔費繳給管委會,告知時丙方(連帶保證人)也在場。也就是簽約時連帶保證人也聽到,房東告知房客要付管理費,且其由管委會直接請款,房東不參與。被告向管委會支付管理費、車位清潔費,不直接透過原告屋主。此為業界慣例,管委會有催收,且有開具證明。"
三、被告與原告何時為不續約之意思表示?原告是否同意?
被告於X年X月5日即明確向原告為終止租賃契約之意思表示,並經原告同意,乃於X年X月15日開始陸續搬遷,於同年X月19日被告交給原告半個月租金(即X月1日至15日),至X月25日全部遷離完畢,把鑰匙返還原告並收受該屋鑰匙,可証原告確已知悉被告於上開時間即為終止契約之意思表示。
…….
綜上所述,狀請 鈞院判決如簽辯訴之聲明。
房東答辯:"事實上,X月5日什麼事都沒發生,也未繳費、未通知。房東未去銀行補登,也未同意開始撤離。因未同意,否則不會上法院訴訟及發存證信函。鑰匙未交還完畢,從未言明解約,即未約定時間地點辦解約手續。房客仍可進出該戶,也進出數次,其為房客的權益,至於公司如何經營,房東不過問,也從未過問。"
"房客未經協調竟行搬走。根據警衛及總幹事,連搬家師傅在搬辦公家具時,都不知目的地,主其事者未告知。且房客是否可自由進出該戶?可以,而且警衛不欄阻,管委會仍向房客收取管理費及車位清潔費。"
"有關租賃的意思表示,公司代理人催先生無代表性,無出示證件,無證明文件代表董事長或總經理,甚至連帶保證人。沒有授權,不具代表性,也沒資格。簽約人從未口頭或書面表示此人有被授與此權。契約是否有效?有效。有無解約?沒有解約!且從未表示要解約。全公司沒有任何一人表示要解約,不論是口頭、書面、文字方面。"
"房客搬走後,牆上有鑽孔,冷氣未回復原狀,辦公室有私人物品、垃圾、盆栽、文件、信件、行事曆、附著地上的管線、辦公用品、清潔用品。此為內部事務,房東無權過問。時間到了,就要收房租。在未恢復原狀前,視為繼續承租……”
經過數次官司訴訟,房東打電話給大樓管委會,說:"那間律師事務所都在造假,做偽證,說謊話,毫無正義可言,一定要把它的廣告撤換掉。"管委會聽到後照做,把該律師事務所張貼的廣告撕掉。
被告總經理滿臉殺氣,怒氣衝天,打電話罵房東,揚言要對其家人不利。
一次,房東陳述事實,竟然會手在顫抖,聲音不順,這是過度緊張之故,實在不是原告應有的表現。趕快雙手放在桌上,穩定情緒。
約半年多的時間,前後上八次法院。若非為了錢,房東實不想追殺韓國房客。但若不出此下策伸張正義,不按時繳費,會被催繳,催繳不出,房屋就被法拍。被告方的總經理和連帶保證人每次都親自出庭,律師一次都沒有出庭,全部由法務以被告的代表出庭應訊,律師不是遲到,就是沒帶證件,沒有一次坐上被告席,真不曉得韓國房客是怎會選上如此不盡職的律師。
最後,審判長宣佈,下個月宣判結果。
一個月過後,結果判決下來,就是依照契約使行,依違約的方式辦理,即房客要繳付一個月的違約金,以及積欠半個月的房租。管理費和車位清潔費由所有權人負擔。
房東再次見到律師,在一家咖啡廳。律師不再殺氣騰騰,他依法院判決,給房東房租和違約金,沒有依約該給的訴訟費$1,000。房東也懶得向他討。房東清點價金並蓋章,簽收所有相關的文件後,沒有握手言歡,拍拍屁股就走了,雙方再也不要見到對方。
原告、房東、債主三重身份集於一身,真是不好當,要幫房客收爛攤子、清理垃圾、繳清水電費、付管理費、改辦公室為自用住宅等等。遇到爛房客,還要再三催繳,甚至對薄公堂。如果當初依違約條款辦理,一切就結束,韓國房客卻寧要上八次法院,勞民傷財,曠日廢時,結果還是依契約辦理,即賠償違約金及欠繳的房租。
賠錢事小,請錯律師也算事小,國家民族的形象不良才事關重大。難怪許多人討厭韓國人,房東也因親身經歷而討厭韓國人。更重要的是,那年房東命中註定起嚴重的口角是非!
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